# Ev Alırken Cepten Çıkan Gerçek Para: 2026 Masraf Listesi > 5 milyonluk bir evde tapu harcı, komisyon, DASK ve diğer kalemler 300 bin TL'ye yaklaşıyor, konut bedelinin %5-6'sı. Alıcıların çoğu bu parayı bütçesine koymadan pazarlığa başlıyor. **Kategori:** Yatırım Rehberi **Yayın tarihi:** 14 Ağustos 2026 **Yazar:** Fikret Gündüz, Gayrimenkul Danışmanı, Marmaris **Kaynak sayfa:** https://fikretgunduz.com/blog/ev-alirken-cikan-masraflar-2026 **Etiketler:** tapu harcı, masraf, komisyon, DASK, 2026 --- Ev fiyatını konuşuruz, masrafları konuşmayız. Sonra tapu gününde "bu kadar mı tutuyormuş" cümlesi kurulur. 5 milyon TL'lik bir konut üzerinden listeyi çıkardım. ## Tapu harcı Her türlü gayrimenkul satışında toplam tapu harcı, **beyan edilen satış bedelinin %4'ü**. Kanunen **alıcı %2, satıcı %2** öder. 2026'da oran değişmedi. 5.000.000 TL'lik konutta: | Taraf | Harç | | --- | --- | | Alıcı | 100.000 TL | | Satıcı | 100.000 TL | | **Toplam** | **200.000 TL** | **Uygulamadaki gerçek:** pek çok işlemde satıcı "harcın tamamını alıcı öder" şartını pazarlığa koyar. Bu yasal değildir ama fiilen olur; teklif verirken bunu netleştirin. ## Düşük beyan tuzağı Tapuda gerçek satış bedelinden düşük değer beyan etmek yaygın ama risklidir: - Beyan edilen bedel, **emlak vergisine esas (rayiç) değerin altında olamaz.** - 2026'da bina ve arazi vergisine esas değerler, 2025'in **en fazla üç katına** kadar yükselebiliyor. Yani rayiç taban belirgin biçimde yükseldi; eski alışkanlıkla düşük beyan artık daha zor. - Tespit halinde harç farkı + vergi ziyaı cezası + gecikme faizi gelir. - Satarken düşük maliyet göründüğü için **değer artış kazancı vergisi** yükselir. - Kredi kullanıyorsanız banka ekspertizi zaten gerçek değeri yazar. ## Diğer kalemler | Kalem | 5 milyonluk konutta | Not | | --- | --- | --- | | Tapu harcı (alıcı payı) | 100.000 TL | %2 | | Döner sermaye hizmet bedeli | ~2.534 TL | 2026 tarifesi | | Emlakçı hizmet bedeli (alıcı) | 100.000 TL + KDV | Tavan %4, taraflar arası eşit bölünür | | Ekspertiz/değerleme | 5.000-12.000 TL | Kredide zorunlu | | DASK | 2.000-5.000 TL | Zorunlu | | Konut sigortası | 3.000-10.000 TL | İhtiyari, kredide çoğu zaman şart | | Kredi dosya masrafı | Kredinin ~%0,5'i | Bankaya göre | | Abonelik devirleri | 3.000-8.000 TL | Elektrik, su, doğalgaz | | Taşınma | 15.000-40.000 TL | Mesafeye göre | **Alıcı için toplam:** yaklaşık **250.000-300.000 TL:** yani konut bedelinin **%5-6'sı**. Krediyle alım ve taşınma dahil edildiğinde bu oran %8'e kadar çıkabiliyor. > Bu para bütçeye yazılmadan verilen teklif eksiktir. Tapu masasında fark > edilen eksik, ya işlemi iptal ettirir ya da alıcıyı borçlandırır. ## Emlakçı komisyonunda bilinmesi gerekenler Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre: - **Satışta** hizmet bedeli, KDV hariç satış bedelinin **%4'ünü aşamaz.** Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında **eşit bölünür** (%2 + %2). - **Kiralamada** hizmet bedeli, KDV hariç **bir aylık kira bedelini aşamaz.** - Komisyon KDV'ye tabidir. Yetki belgesi olmayan kişiye komisyon ödemeyin; sorun çıktığında hukuki koruma da olmaz. ## Satıcının masrafları Satıcı tarafında da kalem var ve çoğu satıcı bunları hesaba katmaz: - Tapu harcı %2 → 100.000 TL - Emlakçı hizmet bedeli %2 + KDV → 100.000 TL + KDV - **Değer artış kazancı vergisi:** konutu edindiğiniz tarihten itibaren **5 yıl dolmadan** satarsanız, alış-satış farkı üzerinden (istisna tutarı düşülerek, endeksleme uygulanarak) gelir vergisi doğar. 5 yılı geçmişse bu vergi yok. - Varsa ipotek fek işlemleri ## Pratik öneri Teklif verirken bütçenizi şöyle kurun: ``` Kullanılabilir nakit − alım masrafları (fiyatın ~%6'sı) − ilk 6 ay tadilat/eşya payı = gerçek teklif tavanınız ``` Masrafları bütçeye koymadan verilen teklifler, tapu aşamasında ya iptal oluyor ya da alıcıyı borçlandırıyor. --- **Kaynaklar** 2026 tapu harcı oranları (%2 alıcı + %2 satıcı), 2026 döner sermaye tarifesi (2.534 TL), Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20. Diğer kalemler Marmaris için piyasa aralıklarıdır. *Vergi durumunuz kişiseldir; kesin hesap için mali müşavirinize danışın.* --- ## Bu içeriğin sahibi **Fikret Gündüz**, Gayrimenkul Danışmanı, Marmaris / Muğla 9+ yıllık saha tecrübesi. Select Gayrimenkul çatısı altında hizmet vermektedir. - Web: https://fikretgunduz.com - WhatsApp (7/24 asistan hattı): 0850 305 44 48, https://wa.me/908503054448 - Doğrudan telefon: 0534 651 68 37 - E-posta: fikret@fikretgunduz.com · info@fikretgunduz.com - Adres: Kemeraltı, Org. Mustafa Muğlalı Cd. 24/A, Marmaris/Muğla - İletişim sayfası: https://fikretgunduz.com/iletisim - Instagram: https://www.instagram.com/fikretgunduz_realestate/ - Facebook: https://www.facebook.com/fikretgunduzrealestate Hizmet bölgesi: Marmaris'in resmî mahalleleri, İçmeler, Armutalan, Beldibi, Turunç, Siteler, Selimiye, Söğüt, Hisarönü, Orhaniye, Bozburun, Turgut, Çamlı, Bayır, Adaköy ve diğerleri. Uzmanlık: konut ve villa alım-satım, kiralama, arsa, ticari gayrimenkul, yatırım danışmanlığı, değerleme, yabancı alıcıya danışmanlık.