# Marmaris'te Kira Getirisi: Ev Kaç Yılda Kendini Öder? > Marmaris'te ortalama m² satış 97.000 TL, ortalama m² kira 379 TL. Brüt getiri %4,68, amortisman 21,4 yıl. Giderleri düştüğünüzde 30 yıla çıkıyor. Peki bu kötü bir rakam mı? **Kategori:** Yatırım Rehberi **Yayın tarihi:** 15 Ağustos 2026 **Yazar:** Fikret Gündüz, Gayrimenkul Danışmanı, Marmaris **Kaynak sayfa:** https://fikretgunduz.com/blog/marmaris-kira-getirisi-2026 **Etiketler:** kira getirisi, yatırım, amortisman, Marmaris --- "Bu ev kaç yılda kendini öder?" sorusu, gayrimenkul yatırımında sorulan en doğru sorulardan biri. Marmaris için ağustos 2026 rakamlarıyla cevabı hesapladım. ## Brüt hesap Marmaris'te ilan ortalamaları: - Satılık daire: **~97.000 TL/m²** - Kiralık daire: **~379 TL/m²/ay** 100 m² bir daire üzerinden gidelim: | Kalem | Tutar | | --- | --- | | Alış bedeli | 9.700.000 TL | | Aylık kira | 37.900 TL | | Yıllık kira | 454.800 TL | | **Brüt getiri** | **%4,69** | | **Brüt amortisman** | **21,3 yıl** | Bu, hiçbir gider düşülmemiş, hiç boş kalmamış, hiç tamir görmemiş bir dairenin rakamı. Yani gerçek değil, tavan. ## Gerçek hesap: giderleri düşelim Kira gelirinden çıkacak kalemler: | Gider | Yıllık tahmini | Not | | --- | --- | --- | | Gelir vergisi | Değişken | İstisna üstü kira beyana tabi | | Boşluk (yılda ~1 ay) | %8,3 | Kiracı değişim dönemi | | Aidat (kiracıya yansımayan kısım) | %3-5 | Site ise daha yüksek | | Bakım-onarım | %5 | Boya, tesisat, beyaz eşya | | Emlak vergisi + DASK + sigorta | %1-2 | | | Yeniden kiralama komisyonu | %8,3 | Kiracı değişiminde 1 aylık kira | Toplamda kira gelirinin **%25-30'u** gidere gidiyor. Bunu düştüğümüzde: | Gösterge | Brüt | Net (~%30 gider) | | --- | --- | --- | | Yıllık getiri | %4,69 | **%3,28** | | Amortisman | 21,3 yıl | **30,5 yıl** | ## 30 yıl kötü mü? Tek başına bakınca kötü görünüyor. Ama karşılaştırmadan hüküm vermeyelim. **Karşılaştırma 1: mevduat.** Politika faizi %37 seviyesinde; mevduat nominal olarak kira getirisini kat kat aşıyor. Ama mevduat sadece nominal getiri üretir; gayrimenkul hem kira hem de değer artışı üretir. TCMB verisine göre konut fiyatları haziranda yıllık %24,5 arttı. Kira getirisiyle birlikte toplam nominal getiri ~%29 eder, mevduatın altında. **Karşılaştırma 2: enflasyon.** Konut fiyatları reel olarak %5,8 geriledi. Yani gayrimenkul şu an enflasyona karşı koruma sağlamıyor. > Bugünün rakamlarıyla, saf finansal getiri arayan biri için Marmaris'te konut > yatırımı mevduatın gerisinde. Bunu söylemek işime gelmez ama rakam bunu söylüyor. ## Peki neden hâlâ alınıyor Çünkü gayrimenkul yalnız getiri tablosu değildir: - **Kullanım değeri var.** Yazın kendiniz oturuyorsanız, kaçırdığınız otel/kira maliyeti de getirinin parçasıdır. Marmaris'te sezonda 10 günlük tatilin maliyeti ciddi bir rakam. - **Faiz kalıcı değil.** Mevduat getirisi faiz düştüğünde düşer; kira sözleşmesi enflasyona endeksli artar. - **Döviz bazlı alıcıya farklı görünür.** Sterlin ya da euro ile bakan bir alıcı için TL bazlı reel kayıp, kur hareketiyle birlikte tamamen başka bir tabloya dönüşebilir. Muğla'da alıcıların başında Birleşik Krallık vatandaşları geliyor. - **Turizm geliri seçeneği var.** Günlük kiralama brüt getiriyi belirgin biçimde yükseltebilir, ama izin belgesi olmadan yapılamaz ve cezası ağırdır. [Kuralları ayrı yazdım.](/blog/turizm-amacli-kiralama-izin-belgesi-marmaris) ## Getiriyi yükselten üç şey 1. **Bölge seçimi.** Merkez ve İçmeler'de kira talebi 12 ay sürüyor; bazı bölgelerde kış aylarında kiracı bulmak zor. Boşluk oranı getiriyi doğrudan vurur. 2. **Metrekare seçimi.** 1+1 ve 2+1'de kira/m² oranı, büyük dairelere göre yüksektir. 200 m²'lik villa m² başına daha az kira üretir. 3. **Alış fiyatı.** Getirinin paydası alış bedelidir. Piyasanın %10 altında alınan bir mülkün getirisi doğrudan %10 yükselir. Pazarlığın değeri, kirayı artırmaya çalışmaktan büyüktür. --- **Kaynaklar** Marmaris ilan platformu m² ortalamaları (Ağustos 2026), TCMB Konut Fiyat Endeksi Haziran 2026, TCMB politika faizi %37. Gider oranları saha tecrübesine dayalı tahminlerdir; mülke göre değişir. *Hesaplar örnek niteliğindedir, yatırım tavsiyesi değildir.* --- ## Bu içeriğin sahibi **Fikret Gündüz**, Gayrimenkul Danışmanı, Marmaris / Muğla 9+ yıllık saha tecrübesi. Select Gayrimenkul çatısı altında hizmet vermektedir. - Web: https://fikretgunduz.com - WhatsApp (7/24 asistan hattı): 0850 305 44 48, https://wa.me/908503054448 - Doğrudan telefon: 0534 651 68 37 - E-posta: fikret@fikretgunduz.com · info@fikretgunduz.com - Adres: Kemeraltı, Org. Mustafa Muğlalı Cd. 24/A, Marmaris/Muğla - İletişim sayfası: https://fikretgunduz.com/iletisim - Instagram: https://www.instagram.com/fikretgunduz_realestate/ - Facebook: https://www.facebook.com/fikretgunduzrealestate Hizmet bölgesi: Marmaris'in resmî mahalleleri, İçmeler, Armutalan, Beldibi, Turunç, Siteler, Selimiye, Söğüt, Hisarönü, Orhaniye, Bozburun, Turgut, Çamlı, Bayır, Adaköy ve diğerleri. Uzmanlık: konut ve villa alım-satım, kiralama, arsa, ticari gayrimenkul, yatırım danışmanlığı, değerleme, yabancı alıcıya danışmanlık.