"Evim %24 Değerlendi" Cümlesindeki Hata

Danışanlarımla en sık yaşadığım tartışma şu cümleyle başlar: "Ben bu evi üç yıl önce 2 milyona aldım, şimdi 5 milyon ediyor. İyi yatırım yapmışım."

Belki. Ama bu cümle tek başına hiçbir şey söylemiyor. Eksik olan şey karşılaştırma noktası.

Nominal nedir, reel nedir

Nominal artış, fiyatın rakam olarak ne kadar arttığıdır. 2 milyon → 5 milyon = %150 artış.

Reel artış, o artıştan enflasyonu çıkardıktan sonra geriye kalandır. Yani "bu parayla eskisine göre daha fazla şey alabiliyor muyum?" sorusunun cevabı.

Formül basit:

Reel değişim = (1 + nominal artış) / (1 + enflasyon) - 1

Haziran 2026 rakamlarıyla

TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi'ne göre haziran 2026'da konut fiyatları yıllık nominal %24,5 arttı. Aynı dönemde yıllık enflasyon %32 civarındaydı.

(1 + 0,245) / (1 + 0,321) - 1 = -0,058

Yani reel olarak %5,8 kayıp. TCMB de raporunda tam olarak bu rakamı yayınlıyor.

Somutlaştıralım. Geçen yıl haziranda 4.000.000 TL eden bir daire, bu yıl haziranda ortalama 4.980.000 TL ediyor. Rakam 980.000 TL büyümüş. Ama geçen yıl o 4 milyonla alabileceğiniz mal ve hizmet sepetinin bugünkü fiyatı 5.284.000 TL. Aradaki 304.000 TL, sizin farkında olmadan kaybettiğiniz alım gücü.

Gayrimenkul bu dönemde "değer kaybetmedi", enflasyona yetişemedi. İkisi aynı şey değil ama cüzdandaki sonucu benzer.

Kira tarafı biraz daha iyi

Aynı dönemde TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık nominal %29,2 arttı, reel kayıp %2,2'de kaldı.

Bu iki satır arasındaki fark önemli: kira, fiyattan daha hızlı artıyor. Uzun vadede bu, kira getirisi oranının (kira ÷ fiyat) yükselmesi demektir, yani gayrimenkulün yatırım olarak cazibesi yavaşça artıyor. Ama bu bir alım sinyali değil, sadece bir eğilim.

Bunu bilmek ne değiştirir

Satıcıysanız: "Beklersem daha çok para ederim" cümlesi rakamda doğru, cepte yanlış olabiliyor. Reel kaybın olduğu bir dönemde beklemenin bir maliyeti var ve bu maliyet faturaya yansımadığı için görünmüyor.

Alıcıysanız: "Fiyatlar hep artıyor, kaçırmayayım" telaşı bu tabloda yersiz. Reel gerileme dönemleri, pazarlık marjının açıldığı dönemlerdir.

Yatırımcıysanız: getiriyi enflasyonla karşılaştırmadan hesaplamayın. Mevduatın, altının ve konutun aynı dönemdeki reel performansına bakın; nominal rakamlar üçünde de büyük görünür.

Bölgesel farkı da unutmayın

Türkiye ortalaması %24,5 ama dağılım geniş: haziran 2026'da en yüksek yıllık artış Hatay-Kahramanmaraş-Osmaniye bölgesinde (%33,1), en düşük Edirne-Kırklareli-Tekirdağ'da (%16,5) görüldü. İzmir %22,6 ile ortalamanın altında kaldı.

Muğla, tatil bölgesi dinamikleriyle bu ortalamalardan ayrışabiliyor, turizm sezonunun gücü, yabancı talebi ve arz kısıtı burada fiyatı ülke ortalamasından bağımsız hareket ettirebiliyor. Marmaris özelindeki tabloyu ayrıca yazdım.

Kaynaklar

TCMB Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Haziran 2026. TÜİK TÜFE, Temmuz 2026 (yıllık %31,75).

Yazı Ağustos 2026 verisiyle hazırlandı.