Marmaris ve Türkiye Konut Piyasası: Ağustos 2026 Durum Raporu

Ağustos 2026'da Türkiye konut piyasası tek cümleyle özetlenemeyecek kadar çelişkili: satış adedi düşerken kredili satış artıyor, fiyatlar rakamda yükselirken alım gücünde geriliyor. Aşağıdaki tabloyu okuyup kendi durumunuza bakmanızı öneririm.

Temmuz 2026'da ne oldu

TÜİK'in 13 Ağustos'ta açıkladığı verilere göre temmuzda Türkiye genelinde 123.603 konut satıldı. Bu, geçen yılın aynı ayına göre %17'lik bir düşüş.

Dikkat edilmesi gereken iki nokta var.

Birincisi, düşüşü ikinci el sürüklüyor. Sıfır konut satışı %8,6 gerilerken ikinci el %20,8 düştü. Bunun sahadaki karşılığı şu: müteahhit fiyatını düşürmek yerine kampanya, taksit ve teslim vadesiyle oynayabiliyor; elinde tek dairesi olan satıcının böyle bir esnekliği yok. Alıcı da bu yüzden sıfıra yöneliyor.

İkincisi, ipotekli satış artıyor. Toplam satış düşerken kredili satışın %23,7 artması ilk bakışta tuhaf görünür. Ocak-temmuz döneminde ipotekli satış 166.682 adede ulaştı, artış %30,9. İpotekli satışın toplam içindeki payı %19,3, yani her beş satıştan biri krediyle yapılıyor.

Bu, kredinin ucuzladığı anlamına gelmiyor. Aylık konut kredisi faizi ağustos ortasında ortalama %3,70 seviyesinde; bunun ne demek olduğunu kredi hesabını ayrıntılı yazdığım yazıda rakamla gösterdim. Artışın sebebi daha çok, nakitle alacak alıcının azalması ve kalanların mecburen krediye yönelmesi.

Fiyatlar: rakamda artış, cepte kayıp

TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi'ne göre haziran 2026'da konut fiyatları bir önceki aya göre %2,0, bir yıl öncesine göre nominal %24,5 arttı.

Aynı dönemde yıllık enflasyon %32 civarındaydı. Sonuç: konut fiyatları reel olarak %5,8 geriledi.

Konutunuz bir yılda %24 değerlendiyse ve enflasyon %32 ise, o konutla alabileceğiniz mal ve hizmet miktarı azalmıştır. Rakam büyümüş, alım gücü küçülmüştür.

Bu ayrımı ayrı bir yazıda örnekle anlattım; gayrimenkulde en sık yapılan hata bu.

Kiralarda tablo biraz daha iyi: TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi haziranda yıllık nominal %29,2 arttı, reel kayıp %2,2'de kaldı. Yani kira, konut fiyatından daha iyi korudu kendini.

Muğla ve Marmaris tarafı

Muğla'da temmuz ayında 1.662 konut satıldı. Haziranda bu sayı 1.723'tü.

Yabancıya satış tarafında rakamlar küçük ama istikrarlı:

Haziranda Muğla'dan 18 farklı ülkenin vatandaşı ev aldı. Temmuzda Birleşik Krallık'ı 3 konutla Ukrayna, 2'şer konutla Rusya ve İtalya izledi.

Buradan çıkarılacak sonuç şu: yabancı alıcı Muğla piyasasının hacim belirleyicisi değil: toplam satışın yaklaşık %1,8'i. Ama segment belirleyicisi. Deniz manzaralı villa ve merkezi konumdaki bakımlı dairede alıcı havuzunun içinde yabancının payı, genel ortalamanın çok üstünde. Marmaris'te bu iki grubu aynı piyasa sanmak, fiyatlamada en pahalı hatadır.

Marmaris'te fiyat seviyeleri

İlan platformlarındaki ortalamalar ağustos 2026 itibarıyla şöyle:

Bu rakamlar ilan ortalamasıdır, satış değil. Marmaris'te ilan fiyatı ile kapanış fiyatı arasındaki fark, özellikle ikinci elde, sezon dışında belirgin biçimde açılır. Bir mülkün gerçek değerini öğrenmenin yolu benzer ilanları toplamak değil, aynı bölgede son üç ayda kapanmış işlemleri bilmektir.

Bu tablo bana ne söylüyor

Üç şey:

1. Alıcı için pazarlık marjı, iki yıl öncesine göre daha geniş. Satış hacminin %17 düşmesi, satıcının bekleme süresinin uzaması demek. Bekleyen satıcı esner.
2. Satıcı için "biraz daha bekleyeyim" pahalı bir karar haline geldi. Fiyat reel olarak gerilerken beklemek, her ay alım gücü kaybetmek anlamına geliyor. Bunu satış zamanlaması yazısında hesapladım.
3. Kredi tarafı ısınıyor ama ucuzlamıyor. Politika faizi %37'de sabit; TCMB'nin bir sonraki toplantısı 10 Eylül 2026. Faizde kalıcı bir gevşeme olmadan kredili talebin bu hızda büyümesi zor.

Kaynaklar

TÜİK Temmuz 2026 konut satış istatistikleri (13.08.2026), TCMB Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi Haziran 2026, TÜİK Temmuz 2026 TÜFE. Marmaris m² değerleri ilan platformu ortalamalarıdır.

Bu yazı Ağustos 2026 ortasındaki veriyle yazıldı. Rakamlar her ay güncelleniyor; karar öncesi güncel veriyi teyit edin.