Marmaris'te Daire Alıp Günlük Kiralamak: İzin Belgesi Olmadan Olmuyor

Marmaris'te "yazın günlük kiralarım, kışın kendim kullanırım" planıyla daire alan çok kişi tanıyorum. Bu plan 2024'ten beri yasal olarak mümkün ama bir şartı var ve o şart çoğu binada sağlanamıyor.

Kural ne diyor

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun uyarınca, bir konutu 100 gün veya daha kısa süreyle kiraya vermek isteyen malikin Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alması zorunlu.

Sınır sürede: 100 günü aşan sözleşmeler bu kanunun kapsamı dışında, normal kira hukukuna tabi. Yani "bir yıllığına kiraya verdim" diyen kişiye bu belge gerekmiyor.

En kritik madde: oy birliği

İzin belgesi başvurusu için, bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı bir karar gerekiyor.

Binada tek bir kat maliki "hayır" derse, o dairede turizm amaçlı kiralama yapılamaz.

Çoğunluk yetmiyor, oy birliği aranıyor. Marmaris'te 20-30 daireli sitelerde bunun ne kadar zor olduğunu tahmin edebilirsiniz. Bir malike ulaşılamaması bile süreci durdurur.

Bu yüzden alım öncesi sorulacak soru şudur: "Bu binada turizm amaçlı kiralama için kat malikleri kararı var mı?" Varsa, o daire benzerlerine göre daha değerlidir ve bu fark fiyata yansımalıdır.

Cezalar

Belgesiz faaliyetin yaptırımı caydırıcı:

Ceza mülk sahibine kesilir. "Ben ilanı kaldırdım, arkadaşıma verdim" savunması, kiralamanın turizm amaçlı olduğu tespit edildiğinde işe yaramaz.

Yatırım hesabına etkisi

Marmaris'te normal kira getirisini brüt %4,7 olarak hesaplamıştım. Günlük kiralama bu rakamı yükseltebilir, sezonda doluluk yakalayan bir daire yıllık brüt getiriyi belirgin biçimde artırır.

Ama hesabı yaparken şunları da yazın:

• İzin belgesi maliyeti ve süreci (belgelendirme, plaket, denetim)
• Sezon dışı boşluk: Marmaris'te günlük kiralama pratik olarak mayıs-ekim arası
• İşletme yükü: temizlik, çamaşır, anahtar teslimi, misafir iletişimi; kendiniz yapmıyorsanız komisyon
• Platform komisyonu
• Vergi: turizm amaçlı kiralama geliri farklı vergilendirilir; mali müşavirinize sorun
• Amortisman: günlük kiralanan daire yılda 1 yerine 30 kez el değiştirir; yıpranma buna göre

2026 sezonunun turizm tarafındaki tablo da tek yönlü değil: kruvaziyer trafiği güçlü ama konaklama tesislerinde doluluk geçen yıla göre geride. Sezon analizini ayrı yazdım.

Alım öncesi soracaklarınız

1. Binada turizm amaçlı kiralama için kat malikleri oy birliği kararı var mı?
2. Yoksa alınabilir mi, malik sayısı kaç, hepsine ulaşılabiliyor mu?
3. Site yönetim planında günlük kiralamayı yasaklayan madde var mı?
4. Mevcut malik daha önce belgesiz kiralama yaptı mı, açık ceza var mı?

Bu dört sorunun cevabını almadan "günlük kiralarım" varsayımıyla fiyat vermeyin.

Kaynaklar

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun ve ilgili yönetmelik. Ceza tutarları kanunda yazılı olup her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Somut durumunuz için avukatınıza danışın.