Marmaris'te Kira Getirisi: Ev Kaç Yılda Kendini Öder?
Marmaris'te ortalama m² satış 97.000 TL, ortalama m² kira 379 TL. Brüt getiri %4,68, amortisman 21,4 yıl. Giderleri düştüğünüzde 30 yıla çıkıyor. Peki bu kötü bir rakam mı?
Fikret Gündüz
Gayrimenkul Danışmanı · Marmaris · 9+ yıl
"Bu ev kaç yılda kendini öder?" sorusu, gayrimenkul yatırımında sorulan en doğru sorulardan biri. Marmaris için ağustos 2026 rakamlarıyla cevabı hesapladım.
Brüt hesap
Marmaris'te ilan ortalamaları:
- Satılık daire: ~97.000 TL/m²
- Kiralık daire: ~379 TL/m²/ay
100 m² bir daire üzerinden gidelim:
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Alış bedeli | 9.700.000 TL |
| Aylık kira | 37.900 TL |
| Yıllık kira | 454.800 TL |
| Brüt getiri | %4,69 |
| Brüt amortisman | 21,3 yıl |
Bu, hiçbir gider düşülmemiş, hiç boş kalmamış, hiç tamir görmemiş bir dairenin rakamı. Yani gerçek değil, tavan.
Gerçek hesap: giderleri düşelim
Kira gelirinden çıkacak kalemler:
| Gider | Yıllık tahmini | Not |
|---|---|---|
| Gelir vergisi | Değişken | İstisna üstü kira beyana tabi |
| Boşluk (yılda ~1 ay) | %8,3 | Kiracı değişim dönemi |
| Aidat (kiracıya yansımayan kısım) | %3-5 | Site ise daha yüksek |
| Bakım-onarım | %5 | Boya, tesisat, beyaz eşya |
| Emlak vergisi + DASK + sigorta | %1-2 | |
| Yeniden kiralama komisyonu | %8,3 | Kiracı değişiminde 1 aylık kira |
Toplamda kira gelirinin %25-30'u gidere gidiyor. Bunu düştüğümüzde:
| Gösterge | Brüt | Net (~%30 gider) |
|---|---|---|
| Yıllık getiri | %4,69 | %3,28 |
| Amortisman | 21,3 yıl | 30,5 yıl |
30 yıl kötü mü?
Tek başına bakınca kötü görünüyor. Ama karşılaştırmadan hüküm vermeyelim.
Karşılaştırma 1: mevduat. Politika faizi %37 seviyesinde; mevduat nominal olarak kira getirisini kat kat aşıyor. Ama mevduat sadece nominal getiri üretir; gayrimenkul hem kira hem de değer artışı üretir. TCMB verisine göre konut fiyatları haziranda yıllık %24,5 arttı. Kira getirisiyle birlikte toplam nominal getiri ~%29 eder, mevduatın altında.
Karşılaştırma 2: enflasyon. Konut fiyatları reel olarak %5,8 geriledi. Yani gayrimenkul şu an enflasyona karşı koruma sağlamıyor.
Bugünün rakamlarıyla, saf finansal getiri arayan biri için Marmaris'te konut
yatırımı mevduatın gerisinde. Bunu söylemek işime gelmez ama rakam bunu söylüyor.
Peki neden hâlâ alınıyor
Çünkü gayrimenkul yalnız getiri tablosu değildir:
- Kullanım değeri var. Yazın kendiniz oturuyorsanız, kaçırdığınız otel/kira maliyeti de getirinin parçasıdır. Marmaris'te sezonda 10 günlük tatilin maliyeti ciddi bir rakam.
- Faiz kalıcı değil. Mevduat getirisi faiz düştüğünde düşer; kira sözleşmesi enflasyona endeksli artar.
- Döviz bazlı alıcıya farklı görünür. Sterlin ya da euro ile bakan bir alıcı için TL bazlı reel kayıp, kur hareketiyle birlikte tamamen başka bir tabloya dönüşebilir. Muğla'da alıcıların başında Birleşik Krallık vatandaşları geliyor.
- Turizm geliri seçeneği var. Günlük kiralama brüt getiriyi belirgin biçimde yükseltebilir, ama izin belgesi olmadan yapılamaz ve cezası ağırdır. Kuralları ayrı yazdım.
Getiriyi yükselten üç şey
- Bölge seçimi. Merkez ve İçmeler'de kira talebi 12 ay sürüyor; bazı bölgelerde kış aylarında kiracı bulmak zor. Boşluk oranı getiriyi doğrudan vurur.
- Metrekare seçimi. 1+1 ve 2+1'de kira/m² oranı, büyük dairelere göre yüksektir. 200 m²'lik villa m² başına daha az kira üretir.
- Alış fiyatı. Getirinin paydası alış bedelidir. Piyasanın %10 altında alınan bir mülkün getirisi doğrudan %10 yükselir. Pazarlığın değeri, kirayı artırmaya çalışmaktan büyüktür.
Kaynaklar
Marmaris ilan platformu m² ortalamaları (Ağustos 2026), TCMB Konut Fiyat Endeksi Haziran 2026, TCMB politika faizi %37. Gider oranları saha tecrübesine dayalı tahminlerdir; mülke göre değişir.
Hesaplar örnek niteliğindedir, yatırım tavsiyesi değildir.
Yapay Zekâ ile Devam Et
Bu yazıyı kendi asistanına sor
Yazıyı tek tıkla ChatGPT, Claude ya da Perplexity'ye taşı; kendi durumuna göre sorularını orada sor. Yazının bağlantısı hazır bir soruyla birlikte gider, göndermeden önce soruyu kendi ekranında görür, dilediğin gibi değiştirirsin.
Yapay zekâ yanıtları hata yapabilir. Alım, satım veya yatırım kararından önce rakamları teyit edin, ya da doğrudan Fikret Bey'e sorun.
Kendi Durumunuz İçin
Rakamlar geneli anlatır, karar sizin mülkünüzle ilgilidir
Marmaris'te hangi bölgede, hangi metrekarede ne olduğunu sahadan biliyorum. Alım, satım veya değerleme, durumunuza bakalım.
Bunlar da ilginizi çekebilir
Yatırım Rehberi
Ağustos 2026'da Konut Kredisi: 2 Milyon Alıp 9 Milyon Ödemek
Aylık faiz %3,70. 2 milyon TL, 120 ay vadeyle çekildiğinde geri ödeme 9 milyona yaklaşıyor. Buna rağmen ipotekli satışlar %23,7 arttı. Rakamları ve krediyi mantıklı kılan üç durumu yazdım.
Yatırım Rehberi
Ev Alırken Cepten Çıkan Gerçek Para: 2026 Masraf Listesi
5 milyonluk bir evde tapu harcı, komisyon, DASK ve diğer kalemler 300 bin TL'ye yaklaşıyor, konut bedelinin %5-6'sı. Alıcıların çoğu bu parayı bütçesine koymadan pazarlığa başlıyor.
Yatırım Rehberi
Ağustos 2026 Kira Artışı %31,90: Doğru Oranı Kullanıyor musunuz?
Ağustos'ta yenilenen sözleşmelerde yasal tavan %31,90. En sık yapılan hata yıllık enflasyonu (%31,75) kullanmak, ikisi farklı rakamlardır ve farklı sonuç verir. Doğru hesabı örnekle yazdım.