Ev Alırken Cepten Çıkan Gerçek Para: 2026 Masraf Listesi

Ev fiyatını konuşuruz, masrafları konuşmayız. Sonra tapu gününde "bu kadar mı tutuyormuş" cümlesi kurulur. 5 milyon TL'lik bir konut üzerinden listeyi çıkardım.

Tapu harcı

Her türlü gayrimenkul satışında toplam tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin %4'ü. Kanunen alıcı %2, satıcı %2 öder. 2026'da oran değişmedi.

5.000.000 TL'lik konutta:

Uygulamadaki gerçek: pek çok işlemde satıcı "harcın tamamını alıcı öder" şartını pazarlığa koyar. Bu yasal değildir ama fiilen olur; teklif verirken bunu netleştirin.

Düşük beyan tuzağı

Tapuda gerçek satış bedelinden düşük değer beyan etmek yaygın ama risklidir:

• Beyan edilen bedel, emlak vergisine esas (rayiç) değerin altında olamaz.
• 2026'da bina ve arazi vergisine esas değerler, 2025'in en fazla üç katına kadar yükselebiliyor. Yani rayiç taban belirgin biçimde yükseldi; eski alışkanlıkla düşük beyan artık daha zor.
• Tespit halinde harç farkı + vergi ziyaı cezası + gecikme faizi gelir.
• Satarken düşük maliyet göründüğü için değer artış kazancı vergisi yükselir.
• Kredi kullanıyorsanız banka ekspertizi zaten gerçek değeri yazar.

Diğer kalemler

Alıcı için toplam: yaklaşık 250.000-300.000 TL: yani konut bedelinin %5-6'sı. Krediyle alım ve taşınma dahil edildiğinde bu oran %8'e kadar çıkabiliyor.

Bu para bütçeye yazılmadan verilen teklif eksiktir. Tapu masasında fark

edilen eksik, ya işlemi iptal ettirir ya da alıcıyı borçlandırır.

Emlakçı komisyonunda bilinmesi gerekenler

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre:

• Satışta hizmet bedeli, KDV hariç satış bedelinin %4'ünü aşamaz. Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit bölünür (%2 + %2).
• Kiralamada hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz.
• Komisyon KDV'ye tabidir.

Yetki belgesi olmayan kişiye komisyon ödemeyin; sorun çıktığında hukuki koruma da olmaz.

Satıcının masrafları

Satıcı tarafında da kalem var ve çoğu satıcı bunları hesaba katmaz:

• Tapu harcı %2 → 100.000 TL
• Emlakçı hizmet bedeli %2 + KDV → 100.000 TL + KDV
• Değer artış kazancı vergisi: konutu edindiğiniz tarihten itibaren 5 yıl dolmadan satarsanız, alış-satış farkı üzerinden (istisna tutarı düşülerek, endeksleme uygulanarak) gelir vergisi doğar. 5 yılı geçmişse bu vergi yok.
• Varsa ipotek fek işlemleri

Pratik öneri

Teklif verirken bütçenizi şöyle kurun:

Kullanılabilir nakit
  − alım masrafları (fiyatın ~%6'sı)
  − ilk 6 ay tadilat/eşya payı
= gerçek teklif tavanınız

Masrafları bütçeye koymadan verilen teklifler, tapu aşamasında ya iptal oluyor ya da alıcıyı borçlandırıyor.

Kaynaklar

2026 tapu harcı oranları (%2 alıcı + %2 satıcı), 2026 döner sermaye tarifesi (2.534 TL), Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20. Diğer kalemler Marmaris için piyasa aralıklarıdır.

Vergi durumunuz kişiseldir; kesin hesap için mali müşavirinize danışın.