Ağustos 2026'da Konut Kredisi: 2 Milyon Alıp 9 Milyon Ödemek
Aylık faiz %3,70. 2 milyon TL, 120 ay vadeyle çekildiğinde geri ödeme 9 milyona yaklaşıyor. Buna rağmen ipotekli satışlar %23,7 arttı. Rakamları ve krediyi mantıklı kılan üç durumu yazdım.
Fikret Gündüz
Gayrimenkul Danışmanı · Marmaris · 9+ yıl
Konut kredisi sorusuna "faizler yüksek, alma" ya da "ev her zaman kazandırır" diye cevap verilmez. Rakama bakılır. Aşağıda ağustos 2026 rakamlarıyla hesabı yaptım.
Bugünün faizi
Ağustos 2026 ortasında konut kredisinde ortalama aylık faiz %3,70. Katılım bankalarında oranlar daha düşük: Vakıf Katılım %2,84, Kuveyt Türk ve Albaraka %2,87 seviyesinde.
Aylık faiz kulağa küçük gelir. Yıllık bileşik karşılığı şu:
| Aylık oran | Yıllık bileşik karşılığı |
|---|---|
| %2,84 | ~%39,9 |
| %3,70 | ~%54,6 |
TCMB politika faizi %37'de sabit (bir sonraki toplantı 10 Eylül 2026). Yani kredi faizi politika faizinin belirgin üstünde.
2 milyon TL, 120 ay: gerçek tablo
| Senaryo | Aylık taksit | Toplam geri ödeme | Ödenen faiz |
|---|---|---|---|
| %3,70 · 120 ay | 74.958 TL | 8.994.960 TL | 6.994.960 TL |
| %2,84 · 120 ay | 58.843 TL | 7.061.147 TL | 5.061.147 TL |
| %3,70 · 60 ay | 83.432 TL | 5.005.925 TL | 3.005.925 TL |
Üç satırın söylediği şeyler:
1. 10 yıl vadede anaparanın 4,5 katını ödüyorsunuz. 2 milyon kredi, 9 milyon geri ödeme. Faiz tek başına 7 milyon TL.
2. Oran farkı devasa. %3,70 yerine %2,84 bulmak, aynı kredide 1,93 milyon TL daha az ödeme demek. Bir hafta banka gezmenin karşılığı bu.
3. Vadeyi kısaltmak taksiti çok az artırır, toplamı çok azaltır. 120 aydan 60 aya inince taksit 74.958 → 83.432 TL (%11 artış), toplam ödeme 8,99 milyon → 5,01 milyon TL (%44 azalış).
Bu faizde vade uzatmak taksiti hafifletmez, faizi katlar. Taksiti
kaldırabiliyorsanız vadeyi kısaltmak, bulabileceğiniz en iyi indirimdir.
Peki neden ipotekli satışlar artıyor
TÜİK verisine göre temmuz 2026'da toplam konut satışı %17 düşerken ipotekli satış %23,7 arttı. Ocak-temmuzda ipotekli satış artışı %30,9.
Bu çelişki değil. Kredi ucuzladığı için değil, nakitle alacak alıcı azaldığı için kredinin payı büyüyor. Piyasadan nakit alıcı çekildiğinde geriye kalan talebin içinde kredili alıcının oranı mekanik olarak yükselir.
Krediyi mantıklı kılan üç durum
Bu faiz seviyesinde kredi, üç durumda savunulabilir:
1. Kirada oturuyorsanız ve taksit kiraya yakınsa. Marmaris'te ortalama kiralık daire aylık ~39.000 TL. 2 milyonluk kredinin taksiti 75.000 TL, yani kredi taksiti kiranın çok üstünde. Bu hesap ancak yüksek peşinatla (kredi tutarını 1 milyonun altına indirerek) tutar.
2. Enflasyonun faizi eritmesini bekliyorsanız. Taksit sabit, geliriniz enflasyonla artıyorsa taksitin gelirinize oranı her yıl düşer. Bu gerçek bir avantajdır ama bir bahistir: enflasyon beklediğiniz gibi seyretmezse kaybedersiniz.
3. Kısa vadeli köprü kredisi çekiyorsanız. Elinizdeki mülkü satana kadar 12-24 ay için çekilen kredi, toplam faiz yükü sınırlı olduğu için mantıklı olabilir.
Bunların dışında, özellikle yatırım amaçlı alımda, bu faizle kredi kullanmak zordur: Marmaris'te brüt kira getirisi yıllık %4,7 civarında (hesabı burada), kredi maliyeti yıllık %54. Aradaki fark kapanmaz.
Karar öncesi kontrol listesi
- Üç banka + iki katılım bankasından yazılı teklif alın; oran farkı milyonları buluyor.
- Dosya masrafı, ekspertiz ücreti ve zorunlu sigortaları toplam maliyete ekleyin.
- Taksit/gelir oranınızı %35'in altında tutun.
- Erken kapama koşulunu sözleşme imzalamadan sorun.
- Alım sırasında çıkacak diğer masrafları da hesaba katın, kredi tek kalem değil.
Kaynaklar
Ağustos 2026 banka konut kredisi oran karşılaştırmaları (14.08.2026 kesiti), TCMB politika faizi (%37, Temmuz 2026 PPK), TÜİK Temmuz 2026 konut satış istatistikleri. Taksit hesapları standart eşit taksitli (anüite) formülüyle yapılmıştır; banka masrafları hariçtir.
Faiz oranları haftalık değişir. Karar öncesi güncel teklif alın.
Yapay Zekâ ile Devam Et
Bu yazıyı kendi asistanına sor
Yazıyı tek tıkla ChatGPT, Claude ya da Perplexity'ye taşı; kendi durumuna göre sorularını orada sor. Yazının bağlantısı hazır bir soruyla birlikte gider, göndermeden önce soruyu kendi ekranında görür, dilediğin gibi değiştirirsin.
Yapay zekâ yanıtları hata yapabilir. Alım, satım veya yatırım kararından önce rakamları teyit edin, ya da doğrudan Fikret Bey'e sorun.
Kendi Durumunuz İçin
Rakamlar geneli anlatır, karar sizin mülkünüzle ilgilidir
Marmaris'te hangi bölgede, hangi metrekarede ne olduğunu sahadan biliyorum. Alım, satım veya değerleme, durumunuza bakalım.
Bunlar da ilginizi çekebilir
Yatırım Rehberi
Marmaris'te Kira Getirisi: Ev Kaç Yılda Kendini Öder?
Marmaris'te ortalama m² satış 97.000 TL, ortalama m² kira 379 TL. Brüt getiri %4,68, amortisman 21,4 yıl. Giderleri düştüğünüzde 30 yıla çıkıyor. Peki bu kötü bir rakam mı?
Yatırım Rehberi
Ev Alırken Cepten Çıkan Gerçek Para: 2026 Masraf Listesi
5 milyonluk bir evde tapu harcı, komisyon, DASK ve diğer kalemler 300 bin TL'ye yaklaşıyor, konut bedelinin %5-6'sı. Alıcıların çoğu bu parayı bütçesine koymadan pazarlığa başlıyor.
Yatırım Rehberi
Ağustos 2026 Kira Artışı %31,90: Doğru Oranı Kullanıyor musunuz?
Ağustos'ta yenilenen sözleşmelerde yasal tavan %31,90. En sık yapılan hata yıllık enflasyonu (%31,75) kullanmak, ikisi farklı rakamlardır ve farklı sonuç verir. Doğru hesabı örnekle yazdım.