Yabancı Alıcı İçin Marmaris: 2026'da Kurallar ve Rakamlar

Marmaris'te yabancı alıcı, hacmi küçük ama etkisi büyük bir grup. 2026 kurallarını ve güncel rakamları bir arada topladım.

Rakamlar: Muğla'da yabancı alıcı

Temmuz 2026'da Muğla'da ilk sırada 13 konutla Birleşik Krallık vatandaşları yer aldı. Ardından 3 konutla Ukrayna, 2'şer konutla Rusya Federasyonu ve İtalya geldi. Haziranda 18 farklı ülkenin vatandaşı Muğla'dan ev aldı.

Bu tablo iki şey söylüyor:

1. Yabancı alıcı Muğla'da hacim belirleyicisi değil. Toplam satışın yaklaşık %1,7'si. "Yabancılar fiyatları uçuruyor" cümlesi Muğla geneli için rakamla desteklenmiyor.

2. Ama segmentte belirleyici. Deniz manzaralı villa, merkezi konumda bakımlı daire ve yüksek bütçeli mülkte yabancı alıcının payı bu ortalamanın çok üstünde.

Yabancı alıcı Muğla'da hacmin değil segmentin belirleyicisi. Bu ayrımı

yapmayan bir fiyatlama, mülkün alıcı havuzunu yanlış tanımlar.

Birleşik Krallık'ın istikrarlı biçimde başta olması Marmaris için ayrıca anlamlı: 2025'te Muğla ve çevresine yaklaşık 3,5 milyon İngiliz turist geldi. Alıcıların çoğu bölgeyi tatilci olarak tanıyıp sonra mülk alan kişiler.

Vatandaşlık: 400.000 dolar

Gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığında asgari tutar 400.000 ABD doları (2022'de 250.000'den yükseltilmişti, 2026'da değişmedi).

Şartlar:

• Tapuya 3 yıl satmaması şerhi konur.
• Resmî değerleme (ekspertiz) raporu alınması zorunludur.
• Yatırım uygunluk belgesi düzenlenir.
• Tutar, değerleme raporundaki değer ve ödeme belgeleriyle uyumlu olmalıdır.

Pratikte en sık takılınan yer değerleme raporudur: satış bedeli 400.000 dolar olsa bile değerleme raporu daha düşük çıkarsa başvuru kabul edilmez. Bu yüzden sıralama önemlidir, önce değerleme, sonra bağlayıcı sözleşme.

Oturum izni: bölge kısıtı var

Yabancı yoğunluğunun yüksek olduğu bazı mahalleler, yeni ikamet izni başvurularına kapatılabiliyor. Antalya'da bunun örnekleri var.

Ayrım önemli:

• Yalnız yatırım ve kira geliri amacıysa kapalı mahalle mülk almaya engel değildir.
• Oturum izni planlanıyorsa, mahallenin başvuruya açık olması gerekir.

Marmaris'te alım öncesi, hedeflenen mahallenin güncel durumunu il göç idaresinden teyit etmek gerekir. Bu liste değişkendir; "geçen yıl açıktı" bilgisi bugün için geçerli olmayabilir.

Askeri yasak bölge ve tapu süreci

Yabancı alımlarında tapu müdürlüğü, taşınmazın askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi dışında olduğuna dair sorgu yapar. Bu sorgu süreci uzatabilir; Marmaris'in kıyı şeridi ve bazı yükseltilerinde ek kontrol gerekebilir.

Ayrıca yabancı alımında değerleme raporu zorunludur: vatandaşlık başvurusu olmasa bile.

Yabancı alıcıya pratik öneriler

1. Değerlemeyi önce yaptırın. Fiyat pazarlığını rapor çıkmadan kapatmayın.
2. Vergi numarası ve banka hesabını erken açın. Ödemenin banka üzerinden ve belgeli yapılması gerekir.
3. Tercüman ve noter randevusunu planlayın. Sezonda Marmaris'te randevular sıkışır.
4. Aidat, emlak vergisi ve DASK yükümlülüklerini alım öncesi netleştirin.
5. Günlük kiralama planlıyorsanız izin belgesi kurallarını önceden okuyun, binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği gerekiyor.

Kaynaklar

TÜİK Haziran ve Temmuz 2026 konut satış istatistikleri (Muğla kırılımı). Vatandaşlık eşiği ve şartları: Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik. İkamet izni kısıtları il bazında değişir.

Bilgilendirme amaçlıdır; başvuru öncesi güncel mevzuatı ve mahalle durumunu teyit edin.